Đầu tư bất động sản cùng nhau (SCI à IR/SCI à IS)

SCI (Societe Civile Immobilier) được người Pháp ưa chuộng, theo thông kê thì có hơn 1tr SCI được đăng kí tại Pháp. SCI là một trong các hình thức các cá nhân riêng lẻ có thể đầu tư cùng nhau, họ cùng nhau đứng tên trong SCI và mua một hoặc nhiều bất động sản. Khác với suy nghĩ của nhiều người, hình thức SCI này không giúp tối ưu hóa thuế như chúng ta vẫn nghĩ.

1/ SCI à IR/SCI à IS

Chúng ta có công ty dân dụng (societe civile) và công ty thương mại (societe commerciale), SCI là công ty dân dụng trong lĩnh vực bất động sản như tên gọi của nó. Muốn lập SCI phải có ít nhất 2 cá thể. Các cá thể nắm giữ một phần trong SCI này mà chúng ta gọi là «part de SCI»

Dưới con mắt của Impôt, công ty dân dụng sẽ được/bị đánh thuế theo thuế thu nhập (Impôt Revenu) và thu nhập từ việc cho thuê của SCI là Revenu Foncier và hình thức cho thuê của SCI là « location nu » hay «location non meuble ». Nếu SCI muốn cho thuê meuble với các hình thức LMNP/LMP thì SCI phải chuyển sang SCI à IS (Impot Societe).

Chúng ta có thể chuyển từ SCI à IR sang SCI à IS nhưng chiều ngược lại SCI à IS sang SCI à IR là không được

2/ Ưu điểm và nhược điểm của SCI

Ưu điểm

-SCI giúp chúng ta tiếp cận ngân hàng dễ dàng hơn khi nợ của từng cá thể được giảm xuống, khi mà các khoản nợ này được chia sẻ giữa các cá thể theo % của part.

– Rủi ro giảm xuống khi mỗi cá thể đều có trách nhiệm trong khoản nợ tín dụng với ngân hàng

– Trong trường hợp chuyển quyền thừa kề chúng ta chỉ đóng 5% chí phí thấp hơn frais notaire thông thường.

– Khả năng chuyển nhường các «part de SCI» nhanh gọn và ít rắc rối so với hình thức đầu tư cùng nhau theo kiểu «indivision».

– Bảo đảm tính rieng tu của chủ sở hữu (người thuê nhà không biết chủ nhà là ai, chỉ biết tên định danh của SCI) vì ở Pháp «vivre heureux, vivre cache » (sống hạnh phúc thì phải sống ẩn mình và giấu diếm)

Nhược điểm

– SCI là một công ty do đó các chi phí như : tài khoản ngân hàng, chi phí kế toán, họp hội đồng giữa các cá thể, bảng tổng kết kế toán phải gửi cho cơ quan chức năng.

– SCI không là công cụ tối ưu hóa thuế như chúng ta nghĩ

+ SCI à IR : chúng ta bị giới hạn deficit 10700€/năm cho SCI, sau đó lợi nhuận được thêm vào các cá thể và đánh thuế thu nhập như bình thường với mức cao nhất là 45%. Chúng ta không được tính frais de notaire, frais d’agence vào chi phí để giảm thuế cho SCI.

. Khi SCI quyết định bán bất động sản, thì plus value được tính bằng giá bán trừ giá mua lúc đầu.

+ SCI à IS : thu nhập của SCI à IS được tính vào loại BIC (benefice industriel commerciale), sau khi trừ các khoản charge, amortissement… nếu có bénéfice SCI sẽ bị đánh thue theo mức của công ty, với mức cao nhất là 31%.

. Khi SCI quyết định bán bất động sản, thì plus value được tính bằng giá bán trừ giá trị khấu hao.

Ví dụ : appartement được mua với giá 100k €, khấu hao 20 năm, SCI quyết định bán bất động sản sau 20 năm, lúc đó giá trị tài sản là 0.

plus value = 100k – 0 = 100k, thuế sẽ được tính trên 100k này.

Kết luận

– SCI là một trong ba hình thức đầu tư cho nhiều cá thể muốn sở hữu bất động sản.

– SCI không là công cụ tối ưu hóa thuế như chúng ta vẫn nghĩ.

– Lời khuyên của các trùm bất động sản, một SCI, một bất động sản, nhiều SCI, nhiều bất động sản.

Bài viết ngắn gọn hị vọng mọi người có cái nhìn sơ qua về SCI. Mọi người có thể đóng góp để bài viết thêm sinh động, mình sẽ tiếp thu và sửa bài viết theo hướng hoàn chỉnh nhất.

4 Comments

  1. Cảm ơn bài chia sẻ của anh đã giúp em hiểu rõ thêm về SCI. Tuy nhiên, em có chút khó hiểu về LMNP/LMP. Anh có thể giải thích rõ hơn về 2 khái niệm này được không ạ.
    Em cảm ơn ạ.

    • LMNP và LMP là status của dạng location meublée. LMP khi e có thu nhập từ việc cho thuê meublé lớn hơn 23k và lớn hơn revenu foyer fiscal. Khi e có status LMP, e bị tính plus value như professionel, nên sẽ rất ảnh hưởng trong việc bán lại nhà sau này, vì thuế khá cao. LMP cũng có lợi thế là em được deduire déficit vào revenu imposable của em.

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*