SCPI

Trong groupe của mình, anh em nói về travaux rất nhiều, thế nếu như đầu tư mà không biết hay không thích làm travaux thì có được không ?

Theo thống kê, hai thử thách lớn nhất của một nhà đầu tư Bất Động Sản là khả năng phân tích để lựa chọn nhà và khả năng tự quản lí trong suốt quá trình đầu tư.

Đối với tất cả các nhà đầu tư Bất Động Sản, nguyên tắc “không được bỏ tất cả trứng vào cùng một rổ” có vẻ nói-dễ-hơn-làm. Giá trị đầu tư lớn cho một giao dịch khiến cho việc đa dạng hóa khó thực hiện được đối với những nhà đầu tư có vốn giới hạn. Nhưng ngay cả với những nhà đầu tư có khả năng tài chính vững mạnh, đa dạng hóa vừa theo phân khúc khách thuê (gia đình hay sinh viên…), vừa theo thời gian thuê (ngắn hạn hay dài hạn…), vừa theo vị trí địa lý (Ile-de-France hay thành phố nhỏ hơn..) cũng là bài toán nan giải. Chúng ta biết có những nhà đầu tư nỗ lực để tập hợp tài sản về cùng một tòa nhà. Lựa chọn này có vẻ hợp lí về mặt quản lý và chi phí m2 mua vào, nhưng về mặt rủi ro thì hoàn toàn đi ngược lại với những nguyên tắc đầu tư.

Bên cạnh đó, không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn sàng bỏ thời gian để làm travaux, tự tìm khách thuê, xử lý tất cả các yêu cầu của khách thuê bất kể giờ giấc…Có những nhà đầu tư rất tháo vát, có thể cải tạo lại cả một căn nhà nát để tạo lợi nhuận chỉ trong vài tháng. Khoan hãy nói về các chuẩn mực kĩ thuật, thời gian bỏ ra trên những projet này khiến cho việc đầu tư giống như là một công việc bán hoặc thậm chí toàn thời gian mà đa số những người đang đi làm không đáp ứng được. Để tính toán về lợi suất (rentabilité) được chính xác, chúng ta phải tính toán không có chi phí nhân lực (rentabilité ajustée hors main d’oeuvres) để công bằng cho một nhà đầu tư tự làm travaux và một nhà đầu tư ở lại công ty làm ngoài giờ (rồi dùng lương trả cho travaux). Vì lương theo giờ của hai người này chắc chắn là khác nhau.

Đứng trước hai trở ngại lớn này của việc đầu tư Bất Động Sản truyền thống, vào những năm 1960 tại Pháp, một số nhà đầu tư cá nhân bắt tay với nhau tạo ra mô hình Société civile. Mục đích của nhóm người này là cùng nhau đầu tư để chia sẻ rủi ro trên từng thương vụ đầu với số vốn nhỏ hơn và thay nhau quản lý để giảm gánh nặng. Trước sự thành công của mô hình này, chính phủ Pháp đưa ra khung pháp lý và chính thức công nhận dưới tên gọi Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) vào tháng 12/1970.

Những năm 1980 có thể gọi là những năm “điên cuồng” của SCPI khi giá Bất Động Sản khắp nước Pháp tăng mạnh. Các SCPI thu được rất nhiều tiền từ các nhà đầu tư cá nhân (collecte) nên đa dạng hóa danh mục của mình vào những loại hình lúc đó chỉ dành cho các đại công ty: Bất Động Sản văn phòng và trung tâm thương mại.

Những thời gian sau đó, SCPI trải qua nhiều cuộc khủng hoảng giúp cho khung luật pháp ngày càng chặt chẽ để trở thành một giá trị trú ẩn (valeur refuge) qua các kỳ khủng hoảng.

Từ 2010 cho đến này : SCPI thu được những khoản collecte kỉ lục trong môi trường lãi suất thấp vì kết quả đầu tư ấn tượng với rủi ro thấp hơn nhiều so với chứng khoán. Tổng giá trị của các SCPI hiện tại là 60.3 tỷ euros và chỉ trong quý I/2019 đã thu thêm được 4.3 tỷ euros.

Trước rất nhiều SCPI và các công ty quản lý khác nhau, chúng ta thường không biết phải lựa chọn thế nào, cũng như hình thức đầu tư với 100% apport hay 10% apport. Đúng vậy, khác với chứng khoán, nhưng giống với Bất Động Sản truyền thống, ngân hàng đồng ý cho vay SCPI.

Để biết rõ hơn về SCPI, mọi người có thể tham khảo thêm bài viết của Léon Nguyen, Conseiller en gestion patrimoine, cũng là thanh viên của groupe chúng ta hay xem offre: SCPI à crédit mà cabinet của Léon đã thương lượng sẵn khoản vay với Crédit Agricole:

Bài viết : https://co-renting.fr/scpi-histoire/

SCPI à crédit : https://docs.google.com/…/2PACX-1vRK9qo-oCZQ_JaYzuLn5g…/pub…

Nice day mọi người.

P/S : Sẽ có một bài tiếp theo liên quan đến “việc chọn SCPI”, mọi người đón theo dõi trong thời gian sắp tới.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*