Tỉ suất sinh lợi trong bất động sản

Tiếp theo bài viết về «Thủ tục mua nhà ở Pháp», mình viết một bài cơ bản về tỉ suất sinh lợi từ việc đầu tư bất động sản cho thuê. Các khái niệm vì quá đơn giản nên nhiều lúc chúng ta ít khi bỏ ra vài phút để tính toán lại với một phi vụ đầu tư là X euros, vào ngày 31/12 hàng năm tài khoản ngân hàng của chúng ta có tăng được Y euros từ phi vụ đầu tư trên.

Có 3 công thức đơn giản như sau (với loyer và charge được tính cho 1 năm) :

Rendement locatif brut = Loyer brut / Prix d’acquisition

Rendement locatif net = (Loyer brut – charges ) / Prix d’acquisition

Rendement locatif net net = (Loyer brut – charges – impots ) / Prix d’acquisition

Lấy ví dụ nhà đầu tư vay một khoản tín dụng 100k trong vòng 20 năm với lãi suất 1.5% (bao gồm cả bảo hiểm) cho một căn hộ 40m2 với loyer hàng tháng là 500€.

+Prix d’acquisition = 100000 €

+Loyer brut annuel = 6000 €

+Charges = 1800 €

(Charges = Taxe foncieres + Charges coproprietaires + Assurance PNO + Travaux imprevus + Vacance locative + Charges divers)

+Impots =600 €

+Credit = 5784 € (482€/tháng)

Tỉ suất sinh lợi lần lượt như sau :

. Rendement locatif brut (RB)= 6000/100000 = 6%

. Rendement locatif net (RN)= (6000-1800)/100000=4.2%

. Rendement locatif net net (RNN)= (6000-1800-600)/100000=3.6%

Tỉ suất sinh lợi thực tế nhất là 3.6% với tất cả các chi phí được tính toán. Tuy nhiên, RNN ở trên chưa phản ánh được cash flow (dòng tiền sau khi trừ tất cả chi phí và khoản vay tín dụng). Đối với ví dụ trên, cash flow sẽ là :

Cash flow (CF)=6000-1800-600-5784= – 2184 €.

Với Cash flow (CF) < 0 trong phi vụ đầu tư trên, mỗi năm tiền trong tài khoản ngân hàng không tăng mà giảm đi 2184€, những phi vụ đầu tư như thế cần phải có một nỗ lực tiết kiệm (effort eparnge) để bù đắp vào dòng tiền âm.

Kết luận :

+ rendement locatif net net phải được tính thay vì rendement locatif brut

+ rendement locatif lớn phải đi kèm với cash flow lớn để tăng tiền trong tài khoản ngân hàng.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*