Đầu tư ở đâu “Paris” hay “Tỉnh lẻ” ?

Giá immobilier vượt 10000 €/m2, để mua một căn hô 75m2 ở Paris tổng thu nhập của một cặp đôi cần 11000 €/tháng.

https://www.lavieimmo.com/…/a-paris-il-faut-gagner-11000-eu…

Giá bđs tăng đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư sẽ được lãi dòng vốn (plus value), nhưng với tiền thuê nhà (loyer) bị quản lý chặt chẽ, đầu tư ở Paris thường cho lãi dòng tiền thấp (cash flow thấp). Nếu nhà đầu tư không đầu tư ở Paris mà chọn tỉnh lẻ, liệu rằng kết quả đầu tư có khả quan ?

Chúng ta chọn Paris là thủ đô và Saint Etienne là thành phố tỉnh lẻ. Một nơi là thủ đô với một m2 hơn 4 con số, một nơi là tỉnh lẻ với giá trị bds không ngừng giảm.

Chúng ta lấy một khoản tiền đầu tư là 100k € vào 2 thành phố kể trên trong vòng 10 năm và tính toán lại giá trị của khoản đầu tư sau 10 năm.

Theo số liệu từ meilleursagents.com, tốc độ tăng giá và tỉ suất sinh lợi thuê nhà (rendement locatif) cho 2 thành phố như sau :

+ Paris : tăng 61.4% và tỉ suất sinh lợi ròng (rendement locatif net) 2.13%

+ Saint Etienne : giảm 28.9% và tỉ suất sinh lợi ròng (rendement locatif net) 7.42%

Với tỉ suất sinh lợi ròng như trên, một khoản đầu tư 100k, dòng tiền hàng năm tại 2 thành phố như sau :

Paris : 2130€ và Saint Etienne : 7420€

Từ 100k € đầu tư ban đầu sau 10 năm, nhà đầu tư thu được kết quả như sau :

+ Paris : 100000+100000*61.4%+2130*10=182700 €

+ Saint Etienne : 100000*(100%-28.9%)+7420*10=145300 €

Như vậy, sau 10 năm, đầu tư tại Paris cho ta khoản chênh lệch hơn 37k €. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư dùng dòng tiền hàng năm để đầu tư sinh ra lợi nhuận 7%/năm thì kết quả như sau với lãi suất kép:

+ Paris : 100000+100000*61.4%+35679=197079 €

+ Saint Etienne : 100000*(100%-28.9%)+124290=195390 €

Từ kết quả trên cho thấy đầu tư tại Saint Etienne vẫn có thể cho kết quả gần giống Paris nếu chúng ta có thể tái đầu tư với sức mạnh của lãi suất kép. Bài viết đơn giản, bỏ đi các yếu tố có thể ảnh hưởng đến dòng tiền hàng năm từ việc thuê nhà. Mình sinh sống ở tỉnh lẻ, từng mua một vài bất động sản để có được thu nhập hàng năm hơn 100k €, bên cạnh lãi dòng tiền, các bất động sản được mua cũng tăng giá tri nhưng không bằng Paris. Tuy nhiên lãi dòng tiền là một trong những chiến lược không quá tệ để tích lũy bất động sản và bù đắp vào sự thiếu hụt «lãi dòng vốn».

6 Comments

  1. Admin cho mình hỏi là mình nên mua nhà để ở trước hay nên mua nhà để đầu tư trước? Nếu mình mới đi làm mà mua nhà đầu tư liệu có được ngân hàng cho vay 100% không? Mình cảm ơn nhiều.

    • Mua nhà cho thuê trước sẽ có khả năng có Cash flow >0 => Thu nhập tăng lên => Dễ vay crédit để mua nhà tiếp theo để cho thuê hoặc mua nhà lớn hơn để ở hoặc cả hai. 🙂

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*