Bất động sản: tất cả các mẹo để được miễn thuế khi có lãi vốn (plus-value)

Thuế suất cơ bản áp dụng đối với thu nhập từ việc bán bất động sản khá cao và cao hơn thuế suất cố định (flat-taxe) là 30%, ảnh hưởng đến các khoản đầu tư bất động sản. Nhưng có những giải pháp để được miễn hoàn toàn thuế và các khoản đóng góp an sinh xã hội. Những lời giải thích và lời khuyên sau đây sẽ giúp bạn.

Giá bất động sản tăng cao trong những năm gần đây đã tạo ra lợi nhuận lớn cho nhiều chủ sở hữu bất động sản.
Khi bán lại, điều này có thể dẫn đến việc phải trả một khoản thuế đáng kể cho khoản lợi nhuận này. Lãi vốn bất động sản (plus-value) không được hưởng lợi từ chế độ ưu đãi thuế cố định (flat-taxe) 30%, loại ưu đãi chỉ áp dụng đối với chứng khoán có thể chuyển nhượng (cổ phiếu, trái phiếu). Cũng không có sự hỗ trợ thuế – chẳng hạn như PEA cho cổ phiếu – cung cấp miễn thuế toàn bộ (không có đóng góp an sinh xã hội).

Theo mặc định, thu nhập từ bất động sản bị đánh thuế 36,2% thông qua thuế thu nhập 19% (1) và đóng góp an sinh xã hội 17,2%. Chúng ta có thể giảm bớt khoản thuế này.
+ Tăng giá mua bị đánh thuế chẳng hạn thông qua tỷ lệ cố định 15% đối với các sửa chửa (travaux) cho bất động sản được giữ trong hơn 5 năm

hoặc
+ Thông qua các khoản giảm thuế (abattement) phụ thuộc theo thời gian nắm giữ (xem bên dưới).

Nhưng làm thế nào bạn có thể được miễn hoàn toàn thuế khi có lãi vốn (plus-value) ? Một số giải pháp tồn tại. Tuy nhiên, chúng không phù hợp với mọi tình huống. Chúng ta hãy cùng đánh giá các chi tiết.

Bất động sản là nhà ở chính (residence principale) được hoàn toàn miễn thuế

Trường hợp miễn trừ đầu tiên, nổi tiếng và được hoan nghênh liên quan đến nơi cư trú chính. Lãi vốn thu được từ việc bán lại ngôi nhà mà một người đang sống không làm phát sinh bất kỳ khoản thuế hay đóng góp an sinh xã hội nào.

Xin lưu ý, chỉ cần trở lại sống vài tháng trong một bất động sản đã thuê trước đây là không đủ để bất động sản được coi là nơi ở chính (residence principale). Đối với công tác quản lý thuế, người nộp thuế phải cư trú thực sự và thường xuyên tại nơi ở. Cơ quan quản lý thuế có thể đến tận nơi kiểm tra hóa đơn tiền nước hoặc tiền điện để xác nhận. Hãy đừng mạo hiểm nếu bạn bị điều chỉnh thuế (redressement fiscal).

Bạn cần sinh sống trong bất động sản khi nó được đưa ra để bán. Sau đó, bạn có thể cư trú tại một chỗ ở khác trước khi việc chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu giao dịch kéo dài, cơ quan thuế thường cho phép khoảng thời gian từ một năm trở lên tùy theo trường hợp, với điều kiện tài sản đó không được cho thuê hoặc cho mượn miễn phí trong thời gian đó.

Việc sử dụng tiền lãi vốn để có được nơi ở chính (résidence principale) mới

Có một trường hợp miễn trừ rất thú vị khác. Nó cũng được liên kết với nơi ở chính (residence principale).

Sẽ không phải trả thuế đối với lãi vốn thu được từ việc bán bất động sản nếu số tiền thu được từ việc bán được sử dụng để mua lại nhà ở chính.

Một số điều kiện phải được tôn trọng:

– Người nộp thuế muốn được hưởng ưu đãi miễn trừ này phải không là chủ sở hữu bất động sản là nơi cư trú chính (résidence principale) của mình trong bốn năm trước đó;

– Việc mua lại nơi ở chính phải diễn ra trong vòng hai năm;

– Miễn chỉ có hiệu lực một lần. Đây phải là lần bán tài sản đầu tiên kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2012;

– Bất động sản bán phải để ở. Đất xây dựng, mặt bằng chuyên nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại không đủ điều kiện. Trong trường hợp bán các mặt bằng hỗn hợp (local mixte), chỉ phần cho mục đích sử dụng tư nhân mới được hưởng lợi từ việc miễn trừ.

Bất động sản (residence principale) mua được có thể cũ, mới hoặc VEFA. Nó thậm chí có thể là bất động sản được chuyển nhượng bằng quà tặng hoặc thừa kế, số tiền thu được từ việc bán sau đó được sử dụng để thanh toán các khoản thuế chuyển nhượng miễn phí.

Trong mọi trường hợp, việc miễn thuế sẽ chỉ áp dụng cho phần tiền bán được thực sự sử dụng lại vào việc mua nhà ở chính. Nếu sử dụng 50% số tiền thu được từ việc bán bất động sản thì sẽ được miễn 50% trên số tiền lãi vốn (plus value) thu được.

Miễn hoàn toàn sau 30 năm nắm giữ bất động sản
Sẽ không phải nộp thuế hoặc đóng góp an sinh xã hội trên lãi vốn thu được nếu tài sản bán đã thuộc tài sản của người nộp thuế hơn 30 năm do áp dụng các khoản giảm thuế (abattement) cho thời gian nắm giữ.

Nền đánh thuế (la base imposable), tương ứng với lãi vốn thu được, trên thực tế được giảm mỗi năm kể từ năm sở hữu thứ sáu theo thang quy định trong bảng dưới đây. Đóng góp thuế và an sinh xã hội được hưởng lợi từ các khoản giản thuế riêng biệt.


Kết quả của việc áp dụng thang này, tổng số tiền được miễn sau 30 năm (22 năm đối với thuế, 30 năm đối với các khoản đóng góp an sinh xã hội). Cụ thể, tài sản được giữ trong mười lăm năm sẽ được giảm 60% thuế thu nhập (10 X 6%) và 16,5% cho các khoản đóng góp an sinh xã hội (10 X 1,65%). Do đó, lợi nhuận từ lãi vốn chịu thuế sẽ giảm 60% và phần đóng góp an sinh xã hội giảm 16,5%.

Miễn thuế trong trường hợp tặng cho hoặc thừa kế

Có một cách khác, chi tiết hơn, để tránh bất kỳ đòn đánh thuế nào đối với thu nhập từ lãi vốn bất động sản. Tặng hoặc thừa kế!

Việc chuyển nhượng bất động sản (giống như tài khoản chứng khoán-compte titre) xóa bỏ hoàn toàn lãi vốn trên mức thuế. Mặt khác, thuế chuyển nhượng có thể được tính trên giá trị của tài sản tại thời điểm tặng cho hoặc thừa kế.

Một ngôi nhà thứ hai được mua vào năm 2016 với giá 100.000 euro và trị giá 150.000 euro vào năm 2021 sẽ bao gồm khoản thanh toán 18.100 euro tiền thuế và các khoản đóng góp an sinh xã hội trên số vốn thu được (50.000 * 0,362) nếu nó được bán bởi người mua ban đầu.

Mặt khác, nếu cho hai người con của mình căn nhà này thì sẽ không phải nộp thuế hay đóng góp an sinh xã hội. Bằng cách tận dụng khoản trợ cấp 100.000 euro cho các khoản quyên góp từ cha mẹ-con, những người thụ hưởng cũng sẽ không phải trả thuế chuyển nhượng. Chỉ phải trả phí công chứng.

Trong nhiều trường hợp, tốt hơn là bạn nên “cho trước khi bán” hơn là “bán trước khi bạn cho”.

Miễn thuế cho người về hưu hoặc người tàn tật có thu nhập thấp

Trong một số điều kiện nhất định, người về hưu và người tàn tật thuộc nhóm thứ 2 và thứ 3 được miễn thuế đối với thu nhập từ bất động sản.

Tuy nhiên, họ không phải chịu trách nhiệm đối với IFI và trên hết, thu nhập thuế tham chiếu của họ trong năm N-2 (năm 2019 để bán vào năm 2021) không được vượt quá 11.098 euro cho một người (17.024 euro cho một cặp vợ chồng).

Các miễn trừ khác

Trong một số điều kiện nhất định, người nước ngoài được hưởng lợi từ việc miễn giảm lãi vốn giới hạn ở mức 150.000 euro.

Các giao dịch bán bất động sản dưới 15.000 euro được miễn thuế lãi vốn.

Việc thanh lý bất động sản ở một số khu vực đông dân nhất định (zones tendues) hoặc vì lợi ích của chủ nhân nhà xã hội có thể cho phép miễn toàn bộ hoặc một phần thuế lãi vốn.

Nguồn Lerevenu

 

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*