Cho thuê du lịch: làm sao chống lại sự sụt giảm tỉ suất sinh lợi (rendement) ?

Cho thuê theo ngày hoặc theo tuần cho khách du lịch là một khoản đầu tư sinh lời rất cao trong nhiều năm. Nhưng đại dịch và việc đóng cửa biên giới đã thay đổi điều đó. Những gì các nhà đầu tư có thể làm.

Yêu cầu dừng du lịch đột ngột, việc cho du khách thuê nhà nghỉ dưỡng đã mất đi vẻ rực rỡ của nó.

Theo một nghiên cứu gần đây do PAP thực hiện, 9% chủ nhà được khảo sát đã ngừng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà với khách du lịch kể từ khi cuộc khủng hoảng sức khỏe bắt đầu (12% ở Paris và Île-de-France) và 24% “chắc chắn sẽ dừng lại trong thời gian tới”, trong khi 9% vẫn là“ chưa quyết định ”.

Những lý do được đưa ra là do: đặt phòng ít(70% ở Paris và Île-de-France, và 58% ở các khu vực đô thị khác), sự phức tạp về hậu cần (42%), những ràng buộc về quy định (39%), sự xuống cấp và xáo trộn khu vực lân cận (27%) ).

Nếu bạn đã quyết định, giống như đa số chủ nhà, giữ tài sản của mình, đây là những gì bạn có thể làm để tiếp tục có một khoản thu nhập bổ sung cho việc đầu tư của mình.

Giảm thanh toán khoản vay hàng tháng của bạn

Các nhà đầu tư mắc nợ phải liên hệ với ngân hàng và thương lượng về việc thay đổi các điều khoản trả nợ. Điều này tất nhiên sẽ tạo thêm lãi suất.

“Đối với khoản vay 230.000 euro ở mức 1,1% trong vòng 20 năm, được đăng ký cách đây 18 tháng, yêu cầu hoãn thanh toán hàng tháng trong 6 tháng, người đi vay kéo dài thời hạn của khoản vay thêm 8 tháng với chi phí bổ sung là 1.494 euro”, theo tính toán của Philippe Taboret, phó tổng giám đốc Cafpi. Chi phí bổ sung sẽ cao hơn khi không trả lãi trong thời gian hoãn tín dụng.

Ít tốn kém hơn, việc điều chỉnh thời gian đáo hạn cho phép số tiền hoàn trả giảm từ 20 đến 30% trong một khoảng thời gian nhất định. Để tận dụng lợi thế của nó, hãy thông báo cho nhân viên ngân hàng của bạn trong thời hạn và hình thức được cung cấp trong hợp đồng. Vui lòng lưu ý, việc tạm ngưng theo mô-đun dẫn đến việc phát hành lại hợp đồng và phí hành chính mới, bạn cần thảo luận với người cố vấn của bạn (conseiller).

Phân tích thị trường cho thuê

Quay trở lại hình thức cho thuê dài hạn truyền thống là giải pháp tự phát. David Benbassat, tổng giám đốc của trang web Bien’ici cho biết: “Vào cuối tháng 5 vừa qua, nguồn cung cho thuê nhà truyền thống làm nơi ở chính (résidence principale) đã tăng 50%, sau đó là 20% vào tháng 6, ổn định vào tháng 9”. Tất nhiên một trong hai là studio, 30% là căn hộ hai phòng và phần còn lại là ba phòng và hơn thế nữa. ”

Việc chuyển từ hình thức thuê ngắn ngày sang hình thức cho thuê cổ điển rất dễ dàng ở các thành phố thiếu nguồn cho thuê như Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg hoặc Lille. Ở những khu nghỉ mát ven biển hoặc núi vốn chỉ cho thuê với những người đi nghỉ mát, hoạt động này sẽ khó khăn hơn.

Trong trường hợp này, hãy nghĩ đến “bail mobilité” từ 1 đến 10 tháng hoặc hợp đồng cho thuê ngắn hạn (bail meublé classique de courte durée) cổ điển: 12 tháng có thể gia hạn hoặc 9 tháng không gia hạn đối với sinh viên. Hợp đồng này cho phép bạn cho thuê trong vài tháng liên tiếp trong khi vẫn tiếp tục có thể cho những người đi nghỉ thuê trong mùa hè. Việc cho thuê nhà có nội thất (location meublée) với diện tích nhỏ đáp ứng được mong muốn của sinh viên và người đi làm trẻ.

Tìm người thuê nhà với diện tích lớn phức tạp hơn. Stanislas Coûteaux, đồng sáng lập cơ quan Book-A-Flat, giải thích: “Các chủ nhà đôi khi phải chấp nhận giảm tiền cho thuê.

Ở Paris, trước đại dịch, một căn hộ 3 phòng đẹp đẽ được trang trí tốt cho đến nay đã tìm được người thuê với giá 500 euro một đêm. Ngày nay, bất động sản tương tự sẽ được cho thuê với giá khoảng 2.800 euro mỗi tháng. ” Điều này vẫn tạo ra một nguồn thu nhập bổ sung tốt. Nhà thuê chung có đầy đủ đồ đạc (colocation meublée), hoặc thậm chí nhà cho thuê trống (location vide), là những lựa chọn thay thế khả thi.

Thay đổi hình thức bất động sản (destination du bien)

Để quay trở lại với việc cho thuê nhà trống (location vide) hoặc có nội thất (location meublée) truyền thống đòi hỏi các thủ tục hành chính. Đầu tiên, bạn phải xóa tin cho thuê nhà khỏi các trang web cho thuê kiểu Airbnb và thông báo cho tòa thị chính (marie) rằng bạn đang thay đổi trạng thái của bất động sản cho thuê.

Bạn có thể đã phải nộp đơn xin thay đổi quyền sử dụng (autorisation de changement d’usage), đặc biệt là ở các thành phố có hơn 200.000 dân (Điều L631-7 của Bộ luật Xây dựng và Nhà ở). Nếu đúng như vậy, bạn phải yêu cầu tòa thị chính cấp đổi mục đích sử dụng mới.

Nếu thay đổi đầu tiên đi kèm với khoản “bù đắp” (recompensation), hãy lưu ý rằng khoản này sẽ không được trả lại cho bạn. Nếu bạn tiếp tục thuê nhà có nội thất (loction meublée), việc thay đổi mục đích sử dụng này giữa cho thuê du lịch và thuê dài hạn sẽ không dẫn đến bất kỳ khoản đầu tư nào vì căn hộ đã được trang bị sẵn.

Tuy nhiên, để phù hợp với qui định về nội thất, hãy kiểm tra xem nội thất có thực sự được quy định bởi nghị định số 2015-981 ngày 31 tháng 7 năm 2015. Trong trường hợp không tuân thủ văn bản, thẩm phán có thể yêu cầu đổi hợp đồng cho thuê của chỗ ở được trang bị nội thất (location meublée) thành hợp đồng cho thuê nhà trống (vide).

Đừng quên mang theo một số tài liệu nhất định như chẩn đoán (diagnostics) mà bạn sẽ phải cung cấp cho người thuê, ngoài ra còn có bản sao hợp đồng thuê, bản kiểm tra ngày vào chỗ ở (état lieux d’entrée), bản kiểm kê các thiết bị (inventaire exhaustif des équipements), tình trạng của chúng và các trích dẫn từ các quy định về đồng sở hữu (règlement de copropriété) liên quan đến người thuê .

Xem xét các quy định về tiền thuê nhà (encadrement des loyers)

Kiểm soát tiền thuê nhà là một hạn chế mà các “chủ nhà cho thuê du lịch” không gặp phải. Biện pháp này đang được thực hiện ở Paris, Lille và có lẽ sẽ sớm xuất hiện ở Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble cũng như ở các liên cộng đồng Ile-de-France (intercommunalités franciliennes). Nó bao gồm việc ấn định giá thuê trần cho “location vide” và “location meublée” mà chủ nhà không được vượt quá.

Giá thuê chuẩn (loyer de référence) có sẵn trên trang web Observatoires-des-loyers.org. Các đại lý bất động sản áp dụng những ràng buộc này. Mặc dù, khi thuê giữa các cá nhân, bạn có thể không muốn áp dụng giá thuê chuẩn này.

Điều này có nguy cơ khiến bạn bị phạt (5.000 euro cho người cho chủ nhà là cá nhân, 15.000 euro cho chủ nhà là công ty). Từ trước đến nay, những người thuê nhà không dám phản đối vì quá mừng để tìm được chỗ ở, nhưng mấy tháng nay các động thái đã được tiến hành. Các khoản tiền phạt và tiền hoàn trả cho người thuê đã được thực hiện.

———————————————–
Quản lý hệ thống thuế của bạn chính xác nhất có thể

Về vấn đề thuế, nếu bạn chuyển từ cho thuê du lịch có đồ đạc (location meublée touristique) sang cho thuê dài hạn có đồ đạc (location meublée de longue durée), thì không có gì thay đổi. Thu nhập của bạn sẽ luôn bị đánh thuế dưới dạng lợi nhuận công nghiệp và thương mại (BIC), điều này giúp bạn có thể được hưởng lợi từ chế độ BIC vi mô, nghĩa là từ khoản khấu trừ tiêu chuẩn 50% nếu thu nhập dưới 72.600 euro, hoặc để lựa chọn chế độ thực cho phép khấu trừ các khoản phí, phí mua nhà (frais d’acquisition) và đặc biệt là khấu hao tài sản và đồ đạc (amortir le bien et le mobilier).

Trong trường hợp cho thuê nhà trống (location vide), việc đánh thuế thu nhập bất động sản sẽ được áp dụng, với mức giảm xuống còn 30% (thu nhập dưới 15.000 euro) hoặc khấu trừ tất cả các chi phí của bạn (lãi vay, công việc bảo trì, sửa chữa, cải tiến) của tiền thuê.

Trong trường hợp thâm hụt (déficit), nó sẽ được khấu trừ vào thu nhập của bạn lên đến 10.700 euro mỗi năm.

Trong trường hợp thu nhập cho thuê nhà của bạn bị giảm, hãy nhớ yêu cầu giảm tiền thuế trả trước (acompte fiscal), trên trang gian cá nhân của bạn bằng cách truy cập vào impots.gouv.fr.

Nguồn Lerevenu (21/02/2021)

 

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*