Điều gì khiến bất động sản tăng giá?

Thị trường bất động sản cũng như thị trường thịt heo, rau cải. Đều mang bản chất CUNG CẦU, nó chỉ khác nhau về đặc điểm sản phẩm và người mua trong từng thị trường thôi.
– Về CUNG bất động sản mình không bàn nhiều vì nó không quan trọng bằng CẦU bởi vì trong nền kinh tế thị trường, cá nhân hay tổ chức đều chạy theo đường CẦU. Vingroup, Novaland, Đất
Xanh, FLC hay thậm chí phù thủy Alibaba khi lên kế hoạch vẫn phải dự đoán CẦU chứ làm dự án, tuyển tiến sĩ marketing về bán thì cũng chào thua!
– Vậy điều gì sẽ tác động tới CẦU bất động sản?
1- Nhu cầu ở.
2- Nhu cầu tư liệu sản xuất kinh doanh (xây nhà xưởng, thuê mặt bằng buôn bán v…v…).
Sẽ có một số ý kiến cho rằng cầu đầu tư bất động sản nữa, nhưng thực ra Cầu Đầu Tư cũng phụ thuộc vào 2 nhu cầu Ở và tư liệu sản xuất.
2 nhu cầu này tác động qua lại chứ không thể nào độc lập được.
Ví dụ Khi một khu dân cư phát triển lên, người dân đông đúc thì sẽ phát sinh nhu cầu buôn bán kinh doanh nội khi, ngay ở chung cư vẫn phát sinh nhu cầu mặt bằng buôn bán, Anh chị nào ở chung cư sẽ biết. Hoặc khi chính phủ phát triển 1 khu công nghiệp giải quyết vấn đề lao động địa phương cung, cung cấp tư liệu sản xuất cho doanh nghiệp thì thu nhập lao động tại địa phương sẽ tăng lên, và cũng thu hút lao động địa phương khác đến. Khi làm việc ở đây, thu nhập tăng, và họ kết hôn, sinh sống ở đây thì sẽ phát sinh nhu cầu Ở. Đặc biệt là gia đình có con nhỏ, nhu cầu này rất cao.

Khi xác định được 2 nhu cầu thì tiếp tục phân tích các yếu tố tác động tới 2 nhu cầu này
1 – Nhu cầu ở
– Nhân khẩu học:
+ Thu nhập: nhu cầu này ai cũng có, nhưng nhu cầu thực sự tác động đến Cầu bất động sản chỉ có những người có khả năng chi trả mà thôi
+ Độ tuổi: Độ tuổi từ 30 trở đi thì nhu cầu ở sẽ cao hơn. Nhưng ở độ tuổi từ 55 trở đi lại giảm
+ Giới tính: Mặc dù đối với nhiều gia đình, người Nam là người ra quyết định, nhưng nhu cầu lại phát sinh chủ yếu là Nữ
+ Tốc độ tăng dân số
+ Việc làm…..
+ Hôn nhân gia đình: Đối với những người đã kết hôn và có con xu hướng này sẽ tác động mạnh vào nhu cầu
+ Di cư: Xu hướng di cư từ nông thôn sang thành thị, từ các nước phát triển sang các nước đang phát triển cũng làm tăng nhu cầu nhà ở
2 – Nhu cầu tư liệu sản xuất
Yếu tố tác động gồm
– Lãi suất
Khi lãi suất giảm, nguồn vốn giá rẻ. nhu cầu đầu tư sản xuất gia tăng kéo theo đó là nhu cầu tư liệu sản xuất tăng luôn. Điển hình là thời kì chính phủ nới lỏng tiền tệ, lãi suất giảm giai đoạn 2015-2016 thúc đẩy sản xuất và bất động sản cũng cất cánh từ đó. Chưa kể lãi suất giảm thì dòng tín dụng cũng đổ trực tiếp vào bất động sản, lãi suất giảm làm gia tăng những người có khả năng chi trả cho bất động sản.
– Hạ tầng giao thông: Hạ tầng giao thông được kết nối, chi phí vận tải giảm, thúc đẩy công nghiệp bất động sản tăng. Ví dụ như khu vực Bình Phước, Đồng Nai và Vũng Tàu phát triển mạnh công nghiệp nhờ có cảng…v…v
– Xu hướng mở cửa của nền kinh tế. Khi nền kinh tế mở cửa, các chính sách ưu đãi được đưa ra, thu hút vốn FDI, giá bất động sản tăng. Việt Nam mở cửa và vào WTO 2006, Trung Quốc cũng vậy, sau thời gian này là nhu cầu về tư liệu sản xuất tăng mạnh.
– Xu hướng dịch chuyển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế dịch chuyển từ Nông nghiệp sang Công Nghiệp thì đất đai tăng giá vì được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra nhiều của cải vật chất hơn.. Nhưng khi kinh tế chuyển sang dịch vụ, công nghệ cao thì nhu cầu về bất động sản chậm lại. Tốc độ tăng giá BĐS tại các quốc gia phát triển và đang phát triển sẽ cho thâý điều này. Ở Mỹ vả Châu Âu, Nhật mặc dù giá rất cao nhưng tốc độ tăng rất chậm. Thua xa sân bay Téc Níc với sân bay Long Thành nữa
Vị Trí địa lý: Khu vực có vị trí địa lý thuận tiện cũng thúc đẩy nhu cầu tư liệu sản xuất. Đó là lý do vì sao những địa phương giáp biển, hoặc có sông lớn và đồng bằng rộng lớn lại phát triển mạnh công nghiệp.
– Mật độ dân số: Mật độ dân số mặc dù nằm bên nhân khẩu học, nhưng nó lại tác động nhiều hơn đến cầu tư liệu sản xuất….1 cái nhà mà có lưu lượng khách 10000người/ngày thì giá sẽ cao hơn rất nhiều so với 7000 người/ngày…….
– Các yếu tố vĩ mô khác như thuế quan, chính trị cũng sẽ tác động vào cầu tư liệu sản xuất nhưng nó không diễn ra thường xuyên và nó cũng là những chủ đề lớn nên mình tạm dừng ở đây.
Nguồn Trần Thanh Hải

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*