Lợi ích khi đầu tư bất động sản thông qua một doanh nghiệp ?

Lợi ích khi đầu tư bất động sản thông qua một doanh nghiệp ?

Chính vì lý do thuế suất khác nhau mà nhiều nhà đầu tư nắm giữ bất động sản có dự định cho thuê tư nhân thay vì để hoạt động cho một doanh nghiệp. Nhưng đây không phải là khía cạnh duy nhất cần cân nhắc trong sự cân bằng thương mại.

Dưới áp lực từ liên minh châu Âu, Bỉ phải chấm dứt việc áp dụng cơ chế đánh thuế khác biệt đối với thu nhập cho thuê của Bỉ và nước ngoài. Bất động sản được nắm giữ ở Bỉ và cho cá nhân thuê được đánh thuế trên cơ sở thu nhập địa chính, trong khi bất động sản nắm giữ ở nước ngoài, thuế được tính trên cơ sở thu nhập cho thuê thực tế. Một trong những ý tưởng được đưa ra là đánh thuế bất động sản của Bỉ trên cơ sở thu nhập thực tế, nhưng không được tán thành. Theo đề xuất thực tế sau khi thảo luận, cơ quan quản lý thuế nên phân bổ cho mỗi bất động sản ở nước ngoài do một người Bỉ nắm giữ một khoản thu nhập địa chính tương tự như thu nhập địa chính của Bỉ có từ năm 1975. Theo cách này, các bất động sản sẽ bị đánh thuế trên cơ sở có thể so sánh được, cho dù tài sản ở bên ngoài biên giới hoặc trên lãnh thổ quốc gia.

“Sự khác biệt trong cơ chế đánh thuế là lý do chính khiến nhiều người Bỉ đầu tư vào bất động sản với tư cách là một thể nhân” (Theo Frédéric Vandenhende – Investr)

“Nếu thu nhập cho thuê thực tế bị đánh thuế ở Bỉ, nhiều nhà đầu tư sẽ ngừng đầu tư vào bất động sản với tư cách cá nhân và sẽ đầu tư thông qua một công ty. Sự khác biệt về cơ chế đánh thuế thuế là lý do chính khiến nhiều người Bỉ đầu tư vào bất động sản với tư cách thể nhân” Frédéric Vandenhende đã giải thích trên nền tảng đầu tư của trang Investr. Các công ty bất động sản này có thể có các hình thức khác nhau. “Kể từ khi luật công ty được cải cách vào năm ngoái, việc thành lập một công ty trở nên dễ dàng hơn. Đối với một công ty trách nhiệm hữu hạn, không cần phải có một số vốn tối thiểu nữa” Thierry Lauwers của văn phòng Lauwers, một công ty chuyên gia về luật thuế cho biết thêm.

Thu nhập cho thuê hiện nay bị đánh thuế như thế nào? Những người cho một cá nhân thuê nhà hoặc căn hộ chỉ sử dụng vào mục đích riêng không bị đánh thuế trên số tiền thuê thực nhận, nhưng sẽ bị đánh thuế dựa trên cơ sở thu nhập địa chính đã được chỉ rõ trong mục lục, tăng thêm 40%. Cơ chế đánh thuế này có lợi hơn so với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một công ty, bởi vì trong trường hợp này, giá thuê thực tế sẽ bị đánh thuế với mức thuế suất của doanh nghiệp là 25%.

Sử dụng tư nhân hay cho doanh nghiệp?

“Nếu trong tương lai nhà nước quyết định đánh thuế thu nhập cho thuê thực tế mà các cá nhân nhận được, thì thu nhập đó sẽ ở mức cận biên”, Thierry Lauwers tiếp tục “Về thuế thu nhập cá nhân, tỷ lệ tăng theo thu nhập và có thể lên tới 50%, tức là gánh nặng thuế sẽ cao hơn thuế suất 25%. Nếu tài sản cho thuê được người đó sử dụng vào mục đích kinh doanh thì thuế doanh nghiệp đã có lợi hơn so với trường hợp chủ sở hữu tư nhân. ”

Trên thực tế, trong trường hợp sử dụng tài sản vào mục đích doanh nghiệp, thuế được áp dụng cho thu nhập cho thuê thực tế, bao gồm cả trường hợp chủ sở hữu là cá nhân. Tổng thu nhập cho thuê không chỉ bao gồm tiền cho thuê mà còn cả các lợi ích cho thuê như chi phí bảo trì và sửa chữa thường do bên cho thuê chịu nhưng được lập hóa đơn cho người thuê. Chi phí bảo trì và sửa chữa không được khấu trừ vào tổng giá thuê. Cơ quan thuế tự động áp dụng chi phí cố định là 40%, có thể được giới hạn theo thu nhập địa chính.

Chi phí

“Một lợi thế quan trọng của một công ty là tất cả các chi phí doanh nghiệp có thể được khấu trừ, điều này làm giảm gánh nặng thuế”, Frédéric Vandenhende giải thích thêm. Các khoản phí có thể được khấu trừ trong các trường hợp thuế của công ty khác nhau. “Ví dụ bạn có thể khấu trừ chi phí mua hàng. Đối với hàng hóa hiện có, phí đăng ký có thể được khấu trừ”, Vandenhende tiếp tục. “Khấu hao cũng được coi là một khoản quan trọng. Một tòa nhà nói chung có thể khấu hao trong 20 năm, ngoại trừ đất. Nếu bạn tính khấu hao tài sản là 200.000 euro trong 20 năm, bạn có thể khấu trừ 10.000 euro mỗi năm dưới dạng chi phí.”

“Một lợi thế quan trọng của một công ty là tất cả các chi phí kinh doanh có thể được khấu trừ, làm giảm gánh nặng thuế.” (Theo Frédéric Vandenhende – Investr)

Phí môi giới cho việc cho thuê tài sản, tiền lãi trả cho khoản vay, thuế tài sản, bảo hiểm hỏa hoạn, chi phí bảo trì và cải tạo cũng có thể được trừ vào chi phí. “Các công trình xây dựng hỗn hợp – nơi công ty mua quyền sử dụng và ông chủ của công ty sở hữu trần – phải được thực hiện với sự thận trọng cần thiết. Nếu không, chúng tôi có nguy cơ phải thảo luận liên tục với cơ quan thuế về khả năng khấu trừ chi phí”, Thierry Lauwers nêu rõ.

Ngoài ra, vì việc chuyển thu nhập từ công ty sang của cải tư nhân là rất tốn kém, nên việc tái đầu tư vào bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng đòn bẩy tài chính. Doanh nghiệp cũng dễ dàng tiếp cận kinh phí.

Dài hạn hơn

Trước khi quyết định đầu tư bất động sản của bạn vào một công ty, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng về kế hoạch dài hạn và sự kế thừa của mình. “Nếu bất động sản nằm trong một công ty thì cổ phần có thể dễ dàng truyền cho con cháu. Chúng có thể được tặng có hoặc không có chứng thư công chứng và không phải trả tiền đối với các quyền biếu tặng”, Thierry Lauwers giải thích. Trong trường hợp qua đời, số cổ phần được chia đều cho các con.

“Việc thành lập một công ty sẽ không có gì thú vị nếu mục tiêu là để đem lại tài sản cho một người con hoặc một người cháu. Tài sản sau đó phải được đưa ra khỏi công ty, điều này rất tốn kém, một mặt vì thuế trên phần giá trị gia tăng phải tính vào thuế doanh nghiệp (25%) và mặt khác vì khấu trừ giá trị nội thất là 30% trên cổ tức.”

Thuế trên phần giá trị gia tăng cũng phải được trả nếu tài sản được bán trong trường hợp của một công ty. Sự chênh lệch giữa giá bán và giá vốn phải chịu thuế doanh nghiệp. “Đây là một bất lợi đáng kể so với khu vực tư nhân”, Frédéric Vandenhende tiếp tục. “Không phải trả thuế trên phần giá trị gia tăng nếu đây là những cá nhân đã sở hữu bất động sản trên năm năm.” Ngoại lệ duy nhất của quy tắc này liên quan đến những người thường xuyên thực hiện các giao dịch bất động sản. Lauwers cho biết thêm: “Trong trường hợp này, phần giá trị gia tăng có thể bị đánh thuế dưới dạng ‘thu nhập khác’ khi thực hiện khai thuế, tức là ở mức thuế suất 33%.

Nguồn: L’Echo